용도지구란 용도지역의 제한을 강화하거나 완화함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관,안전 등을 도모하기위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말하며, 용도지역과는 다르게 중복 적용이 가능하다.
1) 용도지구의 정의
토지의 이용 및 건출물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시 ·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(법 제2조 제16호).
국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 용도지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정하며, 필요하다고 인정되는 떄에는 대통령령이 정하는 바에 따라 용도지구를 도시·군관리계획 결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다(법 제37조 제1항,제2항).
2) 용도지구의 분류
| 경관지구 | 경관의 보전, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구 |
| 고도지구 | 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구 |
| 방화지구 | 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구 |
| 방재지구 | 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구 |
| 보호지구 | 문화재, 중요시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적,생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 |
| 취락지구 | 녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역,개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구 |
| 개발진흥지구 | 주거기능,상업기능,공업기능,유통물류기능,관광기능,휴가기능 등을 집중적으로 개발,정비할 필요가 있는 지구 |
| 특정용도제한지구 | 주거 및 교육환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구 |
| 복합용도지구 | 지역의 토지 이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지 이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구 |
3) 용도지구의 세분
| 경관지구 | 자연경관지구 | 산지,구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구 |
| 시가지경관지구 | 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구 | |
| 특화경관지구 | 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구 | |
| 방재지구 | 시가지방재지구 | 건축물,인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구 |
| 자연방재지구 | 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구 | |
| 보호지구 | 역사문화환경보호지구 | 문화재,전통사찰 등 역사.문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 |
| 중요시설물보호지구 | 중요시설물의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구 | |
| 생태계보호지구 | 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 |
| 취락지구 | 자연취락지구 | 녹지지역,관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 |
| 집단취락지구 | 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 | |
| 개발진흥지구 | 주거개발진흥지구 | 주거기능을 중심으로 개발,정비할 필요가 있는 지구 |
| 산업,유통개발진흥지구 | 공업기능 및 유통,물류기능을 중심으로 개발,정비할 필요가 있는 지구 | |
| 관광,휴양개발진흥지구 | 관광,휴양기능을 중심으로 개발.정비할 필요가 있는 지구 | |
| 복합개발진흥지구 | 주거기능, 공업기능, 유통.물류기능 및 관광.휴양기능 중 둘 이상의 기능을 중심으로 개발.정비할 필요가 있는 지구 | |
| 특정개발진흥지구 | 주거기능, 공업기능, 유통.물류기능 및 관광.휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발.정비할 필요가 있는 지구 |
4) 조례로 정하는 용도지구
시·도지사 또는 대도시 시장은 지역 여건상 필요하면 대통령령으로 정하는 기준에 따라 그 시·도 또는 대도시의 조례로 용도지구의 명칭 및 지정 목적, 건축이나 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 용도지구 외의 새로운 용도지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다(법 제37조 제3항).
| ※ 대통령령으로 정하는 기준(영 제31조 제4항) 1. 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역,용도지구,용도구역,지구단위계획구역 또는 다른 법률에 따른 지역,지구만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것 2. 용도지구 안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것 |
5) 방재지구의 지정
시·도지사 또는 대도시 시장은 연안침식이 진행 중이거나 우려되는 지역 등 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 방재지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정하여야 한다. 이 경우 도시·군관리계획의 내용에는 해당 방재지구의 재해저감대책을 포함하여야 한다(법 제37조 제4항).
| ※ 대통령령으로 정하는 지역(영 제31조 제5항) 1. 연안침식으로 인하여 심각한 피해가 발생하거나 발생할 수여가 있어 이를 특별히 관리할 필요가 있는 지역으로서 「연안관리법」에 따른 연안침식관리구역으로 지정된 지역 2. 풍수해, 산사태 등의 동일한 재해가 최근 10년 이내 2회 이상 발생하여 인명 피해를 입은 지역으로서 향후 동일한 재해 발생 시 상당한 피해가 우려되는 지역 |
6) 복합용도지구 지정
시·도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 주거지역,공업지역,관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있으며, 그 지정기준 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(법 제37조 제5항).
시·도지사 또는 대도시 시장은 위에 따라 복합용도지구를 지정하는 경우에는 다음의 기준을 따라야 한다(영 제31조 제7항).
| 용도지역의 변경 시 기반시설이 부족해지는 등의 문제가 우려되어 해당 용도지역의 건축제한만을 완화하는 것이 적합한 경우에 지정할 것 간선도로의 교차지, 대중교통의 결절지 등 토지이용 및 교통 여건의 변화가 큰 지역 또는 용도지역 간의 경계지역, 가로변 등 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있는 지역에 지정할 것 용도지역의 지정목적이 크게 저해되지 아니하도록 해당 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하의 범위에서 지정할 것 그 밖에 해당 지역의 체계적.계획적인 개발 및 관리를 위하여 지정 대상지가 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합할 것 |